Mietminderung - Gründe und Vorgehen

Im Mietrecht ist es eindeutig verankert: Mieter haben einen Anspruch auf eine Wohnung ohne Schäden. Bei auftretenden Mängeln, die den Wohnwert schmälern, ist der Vermieter verpflichtet, diese umgehend zu beseitigen. Tut er dies nicht, so können Sie eine Mietminderung vornehmen, ohne zum Mietschuldner zu werden oder gar eine Kündigung fürchten zu müssen - so sehen es die §§ 536 und §§ 537 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor. Welche Mängel Sie zu einer Mietminderung berechtigen und wie hoch diese Minderung ungefähr ausfallen kann, erfahren Sie hier.

Aber bitte beachten Sie: Wenn Sie über eine Mietminderung nachdenken, sollten Sie sich unbedingt vom Deutschen Mieterbund beraten lassen - der Ratgeber gibt lediglich einen Überblick über das Thema Mietminderung, dient aber in keinem Fall zur Rechtsberatung.

Welche Mängel berechtigen zur Mietminderung?

Alles, was die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigt, wird als Mangel angesehen - egal, ob der Vermieter eine Mitschuld daran trägt oder nicht. Dies gilt sowohl für Mängel in  und an der Wohnung als auch für Beeinträchtigungen, die von außerhalb kommen. Einige klassische Mängel die zur Mietminderung führen können sind zum Beispiel:

• Schimmel
• Feuchtigkeitsschäden
• morsche/ undichte Fenster
• Defekte an mitgemieteten Einrichtungsgegenständen (z.B. Einbauküche, Herd..)
• eine Abweichung von der vertraglich festgelegten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent
• Heizungs- und Warmwasserausfall
• Baulärm durch Bauarbeiten am Haus oder in der Umgebung
• Unbenutzbarkeit des Balkons, der Toilette,  etc.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Wie hoch die Mietminderung bei welchen Schäden tatsächlich ausfällt, muss im Einzelfall entschieden werden - es gibt keine verbindlichen Listen mit Pauschalen für Mietminderungen bei bestimmten Mängeln.

Wann dürfen Sie keine Mietminderung vornehmen?

Wenn Sie in Ihrer Wohnung einen Schaden selbst verschuldet haben oder Ihnen ein Mangel beim Einzug der Wohnung bereits bekannt war und Sie ihn akzeptiert haben, dürfen Sie keine Mietminderung vornehmen. Eine Mietminderung ist ebenfalls nicht zulässig, wenn der Schaden unerheblich ist, z.B. eine kaputte Glühbirne im Flur oder ein Riss im Fenster.

Die richtige Vorgehensweise bei einer Mietminderung

Zunächst einmal gilt es, den Mangel zu dokumentieren – zum Beispiel durch Fotos, das Sammeln von Schriftverkehr zwischen Ihnen und dem Vermieter, Zeugenaussagen, usw. Dies ist wichtig, falls es später zu Streitigkeiten um die Mietminderung kommen sollte.

Bevor Sie eine Mietminderung vornehmen, müssen Sie dem Vermieter die Chance geben, die beanstandeten Mängel zu beseitigen – eine zweiwöchige Frist ist angemessen. Dafür muss er unverzüglich in schriftlicher Form über den Mangel informiert werden, am besten per Einschreiben mit Rückschein, damit im Streitfall belegt werden kann, dass eine Schadensmeldung erfolgt ist.

Eine Information des Vermieters ist zudem wichtig, um sich vor eventuellen Schadensersatzansprüchen zu schützen. Richtet nämlich ein nicht gemeldeter Mangel weitere Schäden in der Wohnung an, können Sie unter Umständen schadensersatzpflichtig werden. 

Wichtig: Beseitigen Sie den Schaden keinesfalls selbst, ohne den Vermieter vorher darüber zu informieren. Dann besteht nämlich kein Anspruch auf einen Ersatz der Kosten, die zur Mängelbeseitigung aufgebracht wurden - Sie bleiben auf den Kosten sitzen.

Eine Ausnahme bilden Notfälle, die keinen Aufschub dulden, wie z.B. ein Rohrbruch. Dann dürfen Sie den Klempner rufen, ohne vorher dem Vermieter im Voraus Bescheid zu geben. Günstige Angebote von Handwerkern können Sie im Internet abfragen und vergleichen.

Behebt der Vermieter den beanstandeten Mangel nicht innerhalb der Frist, können Sie eine Mietminderung vornehmen, bis der Schaden behoben ist.

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